Inleiding

Het beheren van vastgoed is een uitgebreide taak waarbij het onderhoud ervan een fundamentele rol speelt. Onderhoud draagt niet alleen bij aan de functionele betrouwbaarheid en veiligheid van een gebouw, maar het heeft ook invloed op het waardebehoud en zelfs de waardeverhoging van het pand op lange termijn. 

Een effectieve en beproefde strategie om een dergelijk onderhoudsplan te implementeren, is door het opstellen van een MJOP. Een MJOP, of Meerjarenonderhoudsplan, wordt vaak beschouwd als de ruggengraat van gedegen vastgoedbeheer. Het is een grondig document dat gedetailleerd kan aangeven welk onderhoud in de komende jaren aan elk specifiek onderdeel van het pand moet worden uitgevoerd, van de fundering tot het dak. Bovendien wordt in dit plan ook vastgesteld wanneer dit onderhoud moet plaatsvinden en welke kosten daaraan verbonden zijn.

Het inschakelen van vastgoedbeheer professionals om een Meerjarenonderhoudsplan op te stellen kan aanzienlijk bijdragen aan het efficiënt en kostenbesparend beheren van een pand. Dit gedetailleerde plan zorgt ervoor dat geen enkel onderdeel van het pand over het hoofd wordt gezien en dat er altijd voldoende middelen gereserveerd zijn voor noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Hierdoor kunnen zowel onverwachte reparatiekosten als waardeverlies van het vastgoed door (achterstallig) onderhoud worden voorkomen. Een MJOP vormt dus een cruciaal onderdeel van verantwoord en succesvol vastgoedbeheer.

Doel van het artikel 

Het doel van dit artikel is om een uitgebreid overzicht te bieden van het proces van een Meerjarenonderhoudsplan op laten stellen, de toegevoegde waarde ervan en de gevaren van het ontbreken van zo'n essentieel plan. Het streeft ernaar de complexiteit van onderhoudsplanning te ontrafelen, met bijzondere aandacht voor aspecten zoals de herbouwwaarde en het belang van gemeenschappelijke zaken. Dit stuk dient als een beknopte, maar diepgaande handleiding voor het succesvol opzetten van een MJOP.

Belang van een Meerjarenonderhoudsplan

Een MJOP is een essentieel instrument voor het effectief beheer van vastgoed. Het fungeert als een routekaart voor de onderhoudsbehoeften van een gebouw op de lange termijn, en helpt om verrassingen in de vorm van onverwachte reparaties en de bijbehorende kosten te vermijden.

Wat is een Meerjarenonderhoudsplan?

Definitie van een Meerjarenonderhoudsplan

Een Meerjarenonderhoudsplan is een gedetailleerd rapport waarin staat welk onderhoud er de komende jaren aan een gebouw moet worden uitgevoerd, wanneer dit moet gebeuren en wat de geschatte kosten hiervan zijn. Het doel is om een duidelijk beeld te geven van de onderhoudsbehoefte van een gebouw op de lange termijn.

Als illustratie, stel je een appartementencomplex voor. In dit complex moeten diverse onderhoudstaken worden uitgevoerd, zoals het schilderen van de buitenmuren, het repareren van het dak, het vervangen van raamkozijnen, enzovoort. Deze taken hebben verschillende intervallen en kosten. Het schilderen kan bijvoorbeeld elke vijf jaar plaatsvinden en €10.000 kosten, terwijl het vervangen van kozijnen slechts eens in de twintig jaar noodzakelijk kan zijn, maar een kosten van €50.000 met zich meebrengt. Een MJOP zou al deze taken, hun frequentie en hun kosten in kaart brengen, en vervolgens een schema en budget opstellen voor wanneer en hoe deze zullen worden uitgevoerd. 

Doel en voordelen van een Meerjarenonderhoudsplan

Een MJOP stelt vastgoedbeheerders in staat om een strategisch en gestructureerd onderhoudsplan te creëren. Het helpt bij het plannen van noodzakelijke onderhoudstaken, het voorkomen van achterstallig werk of onderhoud en het budgetteren van onderhoudskosten. Bovendien draagt het bij aan het verlengen van de levensduur van het pand en het verbeteren van de veiligheid en het comfort van de bewoners.

Verschillen tussen een Meerjarenonderhoudsplan en een eenmalige onderhoudsplanning

In tegenstelling tot een eenmalige onderhoudsplanning, die alleen rekening houdt met directe onderhoudsbehoeften, kijkt een MJOP naar de toekomst. Het houdt rekening met de levensduur van verschillende bouwdelen en plant het onderhoud uit over een periode van meerdere jaren. Daardoor zorgt een MJOP voor een systematische en voorspelbare benadering van het onderhoud. 

Het belang van een Meerjarenonderhoudsplan

Kostenbesparing op lange termijn

Een goed opgesteld MJOP kan op de lange termijn aanzienlijke kostenbesparingen opleveren. Het stelt vastgoedeigenaren namelijk in staat om het onderhoud efficiënt te plannen en reserveringen te maken voor toekomstige kosten. Op deze manier kunnen dure reparaties door niet- of slecht uitgevoerd onderhoud voorkomen worden.

Verlenging van de levensduur van het vastgoed

Het opstellen en uitvoeren van een MJOP is een belangrijk aspect, het helpt bij het verlengen van de levensduur van bouwcomponenten en het hele gebouw. Dit is mogelijk doordat problemen tijdig worden herkend en aangepakt, voorkomend dat ze uitmonden in ernstigere schade.

Voldoen aan wettelijke verplichtingen en normen

In sommige gevallen, zoals bij Verenigingen van Eigenaren (zowel de kleine als de grote VvE), is het hebben van een MJOP zelfs wettelijk verplicht. Maar ook in andere gevallen is het raadzaam een MJOP te hebben, om te kunnen aantonen dat er verantwoordelijk wordt omgegaan met het gebouw en om te voldoen aan de eisen van bijvoorbeeld verzekeraars. 

Verbetering van de veiligheid en het comfort van het vastgoed

Het regelmatig uitvoeren van onderhoud aan de hand van een MJOP draagt ook bij aan de veiligheid en het comfort van de gebruikers van het gebouw. Goed onderhoud kan problemen zoals lekkages, storingen of gebreken aan veiligheidssystemen voorkomen.

Hoe stel je een Meerjarenonderhoudsplan op?

Stap 1: Inventarisatie van het vastgoed

Bij het opstellen van een MJOP begint alles met een grondige inventarisatie van het vastgoed. Hierbij worden alle bouwdelen van het gebouw in kaart gebracht. Denk aan de gevel, het dak, de kozijnen, het trappenhuis, de legionella-check en andere elementen van het pand.

Stap 2: Inspectie en conditiemeting

De volgende stap in het opstellen van een MJOP is het inspecteren van alle bouwdelen en het beoordelen van hun huidige staat. Een bouwkundige neemt de inspectie voor zijn rekening en voert een conditiemeting uit. Op basis daarvan wordt bepaald welk onderhoud er nodig is en hoe lang elk bouwdeel mee gaat voordat vervanging nodig is.

Stap 3: Planning van onderhoudsactiviteiten

Aan de hand van de inspectieresultaten wordt een planning voor de onderhoudsactiviteiten opgesteld. Dit omvat zowel het noodzakelijk onderhoud als het planmatig onderhoud. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de verwachte levensduur van de verschillende bouwdelen.

Stap 4: Kosten MJOP - kostenraming en budgettering

Vervolgens worden de kosten van de geplande onderhoudsactiviteiten geraamd. Deze schatting moet zo nauwkeurig mogelijk zijn om te zorgen voor een betrouwbare begroting voor het onderhoudsfonds. De kostenraming omvat zowel de directe kosten van de onderhoudswerkzaamheden zelf als eventuele indirecte kosten, zoals de kosten voor het inschakelen van specialisten of voor tijdelijke huisvesting tijdens grootschalige renovaties.

Stap 5: Periodieke evaluatie en bijstelling van het MJOP 

Het is belangrijk te beseffen dat een MJOP geen statisch document is. Het moet periodiek worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Bijvoorbeeld wanneer een inspectie aantoont dat de staat van een bepaald bouwdeel is verslechterd, of wanneer de prijzen voor onderhoudswerkzaamheden stijgen. Door regelmatige evaluatie blijft het MJOP een betrouwbare tool voor het plannen en budgetteren van onderhoud. 

Voor de implementatie van een MJOP zijn er enkele aanbevelingen te doen. Ten eerste is het cruciaal om het plan regelmatig te herzien en te actualiseren. Onderhoudsbehoeften kunnen veranderen en kosten kunnen fluctueren, dus het is belangrijk om dit in de gaten te houden. Ten tweede kan het nuttig zijn om een verantwoordelijke persoon of team aan te wijzen voor de implementatie van het MJOP. Deze rol kan inhouden het coördineren van onderhoudstaken, het bewaken van het budget en het communiceren met betrokkenen. Ten slotte, denk aan het opzetten van een reservefonds om onvoorziene kosten te dekken. Onderhoud kan soms duurder uitvallen dan gepland, en het is belangrijk om hierop voorbereid te zijn.

Risico's van het niet hebben van een Meerjarenonderhoudsplan

Onverwachte kosten en financiële tegenvallers

Hoe zien de kosten van een MJOP eruit? Zonder MJOP kunnen vastgoedeigenaren worden geconfronteerd met onverwachte kosten voor noodzakelijk onderhoud of reparaties. Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn, vooral als er sprake is van achterstallig werk of onderhoud.

Achterstallig onderhoud en verslechtering van het vastgoed

Als er geen MJOP is, kunnen noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden over het hoofd worden gezien of uitgesteld, wat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Dit kan op zijn beurt leiden tot een verslechtering van de staat van het gebouw, waardoor kostbare herstelwerkzaamheden nodig kunnen zijn. 

Niet voldoen aan wettelijke eisen en normen

Het niet hebben van een MJOP kan betekenen dat een gebouw niet voldoet aan wettelijke eisen en normen, zoals de eisen voor veiligheid en gezondheid. Dit kan resulteren in boetes en andere juridische problemen. Hier komt ook de zogenaamde Compliance om de hoek kijken. 

Verminderde waarde en aantrekkelijkheid van het vastgoed

Gebouwen die niet goed onderhouden zijn, kunnen in waarde dalen en minder aantrekkelijk worden voor huurders of kopers. Dit kan de winstgevendheid van het vastgoed negatief beïnvloeden.

Het belang van professioneel advies bij het opstellen van een MJOP

Inschakelen van een deskundige partij

Het opstellen van een MJOP is een complexe taak die kennis van bouwkunde, onderhoudsplanning en kostenraming vereist. Daarom is het verstandig om een deskundige partij in te schakelen voor het opstellen van een MJOP.

Voordelen van professioneel advies bij het opstellen van een Meerjaren onderhoudsplan

Het inschakelen van professionals voor het opstellen van een MJOP heeft verschillende voordelen. Ten eerste hebben zij de kennis en ervaring om een accurate inventarisatie en conditiemeting van het gebouw uit te voeren. Bovendien hebben zij toegang tot actuele kostengegevens, waardoor zij een betrouwbare kostenraming kunnen maken. Daarnaast kunnen zij advies geven over de beste manieren om het onderhoud te plannen en uit te voeren, rekening houdend met de specifieke kenmerken en eisen van het gebouw.

Conclusie

Een Meerjarenonderhoudsplan is een essentieel instrument voor het beheren van vastgoed. Het stelt vastgoedeigenaren in staat om het onderhoud van hun gebouwen op een gestructureerde en strategische manier te plannen, waardoor onverwachte kosten en achterstallig onderhoud voorkomen kunnen worden. Het opstellen van een MJOP is een complexe taak, waarbij het raadzaam is om professionele hulp in te schakelen.

Door de implementatie van een goed doordacht MJOP kan een gebouweigenaar zowel de kwaliteit als de levensduur van het vastgoed maximaliseren, en tegelijkertijd voldoen aan wettelijke normen en de veiligheid en het comfort van de gebruikers garanderen. Kortom, het is een investering die zichzelf op de lange termijn ruimschoots terugbetaalt.

FAQ

Wat is het verschil tussen een eenmalige onderhoudsplanning en een Meerjarenonderhoudsplan?
Een eenmalige onderhoudsplanning richt zich meestal op onmiddellijke onderhoudsbehoeften, terwijl een MJOP een strategische, lange termijn aanpak is. Het houdt rekening met de levensduur van verschillende bouwdelen en plant onderhouds- en vervangingswerkzaamheden gedurende meerdere jaren. Het is een dynamisch document dat periodiek wordt bijgewerkt op basis van inspecties en de huidige staat van het pand.

Wat zijn de kosten van het opstellen van een MJOP?
De kosten van het opstellen van een MJOP kunnen variëren, afhankelijk van factoren zoals de grootte en complexiteit van het pand, het aantal bouwdelen, en de tarieven van de professional die het plan opstelt. Het is verstandig om een gedetailleerde offerte te vragen bij een aantal aanbieders, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.

Welke elementen zijn opgenomen in een MJOP?
Een MJOP bevat doorgaans een overzicht van alle bouwdelen van een gebouw, zoals de gevel, het dak, de kozijnen, het trappenhuis, enz. Voor elk bouwdeel wordt de huidige conditie, de verwachte levensduur, het moment van vervanging of groot onderhoud en de geschatte kosten daarvan opgenomen.

Wat gebeurt er als er geen MJOP wordt opgesteld?
Zonder MJOP lopen gebouweigenaren het risico op onverwachte onderhoudskosten, verwaarloosd onderhoud, en mogelijk niet voldoen aan wettelijke verplichtingen. Dit kan de waarde van het pand negatief beïnvloeden en leiden tot hogere kosten op lange termijn. Het is daarom sterk aanbevolen om een MJOP te laten opstellen en deze regelmatig te laten bijwerken.